Le rendement à 5,11 % du 10 ans américain dépasse désormais le taux de capitalisation moyen de 4,8 % des maisons individuelles en location, un écart inédit depuis juillet 2007. Ce spread négatif entre obligations d’État et immobilier locatif rebat les cartes de l’allocation patrimoniale pour 2025 et au-delà.
🔑 En bref
- Le rendement du 10 ans US a clôturé à 5,11 % avant de grimper à 5,18 % selon Protos.
- Le cap rate des maisons individuelles en location se situe à 4,8 %, créant un spread négatif record depuis 2007.
- L’indice Case-Shiller affiche un rendement annualisé de 3,7 % entre 1928 et 2013.
- Le NCREIF rapporte 9,4 % annualisé sur 25 ans pour l’immobilier commercial privé.
- Les obligations ont surperformé les actions lors des crises de 2000, 2008, 2018 et 2020.
Un spread sans précédent depuis la bulle immobilière
Le rendement du 10 ans du Trésor américain a clôturé à 5,11 % un mercredi, avant de progresser jusqu’à 5,18 % la séance suivante, selon les données relayées par Protos. Nick Gerli, PDG d’une société d’analyse immobilière, a publié un graphique ayant généré plus de 250 000 vues, accompagné d’une mise en garde sans détour sur la rentabilité relative des deux classes d’actifs.
« L’immobilier locatif présente un coût d’opportunité négatif par rapport aux obligations gouvernementales. »
Nick Gerli, PDG d’une société d’analyse immobilière
Ses calculs montrent que les Treasuries à 10 ans au-delà de 5,1 % surclassent largement le taux de capitalisation de 4,8 % des maisons individuelles en location. Ce chiffre de 4,8 % représente l’un des nombreux indicateurs de rendement net après coûts pour les propriétés locatives. Historiquement, les investisseurs exigeaient une prime de rendement de l’immobilier pour compenser son illiquidité et ses charges de gestion ; cette prime s’est désormais inversée en discount.
Pour contextualiser, le marché obligataire américain représente environ 80 % de la taille du marché boursier selon Financial Samurai, offrant une profondeur de liquidité inégalée pour les allocataires institutionnels comme particuliers.
Comparaison chiffrée des rendements
| Actif | Rendement annualisé | Liquidité | Risque principal |
|---|---|---|---|
| Bons du Trésor US 10 ans | 5,11 % à 5,18 % | Très élevée | Risque souverain (faible) |
| Maison individuelle (cap rate) | 4,8 % | Faible | Vacance, défaut de taux |
| Immobilier commercial NCREIF | 9,4 % (25 ans) | Faible | Cyclique, géographique |
| REIT diversifiés | 10,5 % | Élevée | Volatilité boursière |
| Indice Case-Shiller (logement) | 3,7 % (1928-2013) | Variable | Cycle immobilier |
Les ressorts macroéconomiques de la hausse des taux
Plusieurs dynamiques ont convergé pour pousser les rendements obligataires à ces niveaux inhabituels. Un choc pétrolier conjugué à un borrowing spree durant la guerre américaine avec l’Iran a d’abord contribué à faire grimper les taux longs. La Réserve fédérale a ensuite orchestré une hausse récente du taux des fonds fédéraux, la première en trois ans selon le président Kevin Warsh, accompagnée de projections de relèvement supplémentaire.
Les 11 hausses successives de la Fed entre 2022 et 2023 ont déjà marqué l’histoire obligataire. 2022 demeure la pire année jamais enregistrée pour le marché des bonds : les prix ont chuté brutalement en réaction à la remontée des taux directeurs, et même les portefeuilles obligataires dits défensifs ont affiché des pertes à deux chiffres. Cette séquence a néanmoins porté le rendement réel à des niveaux comparables aux rendements locatifs nets après coûts, configuration qui n’avait pas été observée depuis des décennies.
La variabilité réelle des rendements immobiliers
Le chiffre de 4,8 % masque une volatilité significative que les moyennes agrégées ne capturent pas. Nick Gerli rappelle qu’un propriétaire de bien individuel peut enregistrer des retours à deux chiffres durant les bonnes années avec des réparations minimes, puis essuyer des pertes l’année suivante en raison de coûts imprévus, d’une faible occupation ou de sinistres. Les chiffres agrégés donnent néanmoins des repères utiles pour cadrer l’analyse de long terme.
L’indice Case-Shiller indique un rendement annualisé moyen de 3,7 % pour le logement entre 1928 et 2013. Le NCREIF (National Council of Real Estate Investment Fiduciaries) avance 9,4 % annualisé sur 25 ans pour les propriétés commerciales privées détenues à des fins d’investissement. Les portefeuilles résidentiels et diversifiés ont légèrement mieux performé, avec 10,5 % de moyenne, tandis que les REIT atteignent également 10,5 % annualisé sur la même période.
Cette dispersion souligne un point essentiel : le rendement locatif brut cache des coûts d’exploitation, de vacance locative, de maintenance et d’impôts fonciers qui érodent significativement le retour net. À l’inverse, un bon du Trésor conservé jusqu’à l’échéance restitue l’intégralité du capital et des coupons, abstraction faite du risque souverain américain — lui-même considéré comme le benchmark mondial de la sécurité de crédit.
Avantages et risques spécifiques de chaque classe d’actifs
Le pilier obligataire
Le marché obligataire américain présente plusieurs atouts structurels. Sa taille avoisine 80 % du marché boursier, ce qui assure une liquidité extrêmement élevée. Les bons du Trésor sont adossés à la pleine foi et au crédit du Trésor américain, ce qui en fait l’un des investissements les plus sûrs au monde. Le rendement historique agrégé du marché obligataire entre 1926 et 2025 s’établit à environ 5,4 %, contre une inflation historique de 2 %, dégageant une prime réelle moyenne de 3,4 points sur près d’un siècle.
Le pilier immobilier locatif
L’immobilier locatif dispose d’avantages distincts que les obligations ne répliquent pas : effet de levier via les emprunts hypothécaires (jusqu’à 70-80 % du prix d’achat finançable par la dette), potentiel d’appréciation du capital sur longue période, revenus locatifs réguliers indexables sur l’inflation et avantages fiscaux significatifs. Ces derniers incluent la déduction des intérêts hypothécaires, des impôts fonciers, des réparations et de l’amortissement. L’amortissement des propriétés commerciales s’étale sur 39 ans selon les règles de l’IRS. L’exonération de plus-values de 250 000 $ pour les contribuables célibataires et 500 000 $ pour les couples mariés constitue un avantage supplémentaire non négligeable.
Cependant, les risques immobiliers restent réels : sensibilité aux taux d’intérêt (les taux hypothécaires US restent élevés en 2025), vacance locative imprévue, défauts de paiement des locataires, coûts d’entretien imprévus, risques géographiques localisés et illiquidité relative — la vente d’un bien pouvant prendre plusieurs mois. Le marché actuel se caractérise par une demande locative soutenue dans de nombreuses villes américaines, mais des taux hypothécaires élevés compriment les rendements nets des nouveaux investisseurs. L’abordabilité prix/loyer reste meilleure dans certaines zones du Sun Belt et du Midwest.
Arbitrage selon le profil d’investisseur
L’arbitrage entre obligations à haut rendement et immobilier locatif varie radicalement selon le profil de l’investisseur, son horizon temporel et sa tolérance au risque. Alliance Wealth Management recommande l’immobilier à un investisseur de 30 ans cherchant à accumuler un patrimoine avec une tolérance au risque élevée, et privilégie la stabilité obligataire pour un retraité de 70 ans disposant d’un patrimoine déjà constitué.
« Les obligations ont surperformé les actions lors de l’éclatement de la bulle technologique en 2000, de la crise financière mondiale de 2008-2009, de la correction de 2018 et du krach induit par le coronavirus en mars 2020. »
Analyse Financial Samurai
L’analyse par horizon temporel s’impose. Sur 1 à 5 ans, les Treasuries offrent une prévisibilité de cash flow inégalée avec un rendement garanti à l’échéance. Sur 15 à 30 ans, l’effet de levier immobilier et l’appréciation du capital peuvent surpasser les rendements obligataires, surtout en période d’inflation où les loyers et les prix sont censés s’ajuster à la hausse. La question du spread actuel entre 5,1 % obligataire et 4,8 % cap rate invite à se demander si les prix immobiliers vont s’ajuster à la baisse pour restaurer la prime de risque traditionnelle, ou si les rendements obligataires vont se normaliser via une détente monétaire de la Fed en cas de ralentissement macroéconomique.
Conclusion : un signal à intégrer dans l’allocation
Le spread négatif actuel entre Treasuries US et taux de capitalisation immobilier constitue un signal historique sans équivalent depuis juillet 2007. Deux scénarios crédibles se dessinent pour les trimestres à venir. Le premier verrait une normalisation des rendements obligataires via une détente monétaire de la Fed en cas de ralentissement macroéconomique, restaurant la prime de risque traditionnelle de l’immobilier. Le second verrait un ajustement baissier des prix immobiliers pour ramener le cap rate au-dessus du rendement obligataire, scénario qui pourrait s’accompagner de tensions accrues dans les marchés du crédit hypothécaire commercial.
Pour les allocataires, la diversification entre obligations courtes à haut rendement et exposition immobilière géographiquement diversifiée — y compris via les REIT cotés — offre un compromis pragmatique entre liquidité, rendement courant et protection contre l’inflation. La question n’est plus de savoir si les Treasuries dominent l’immobilier, mais combien de temps cet écart historique persistera et quelle classe d’actifs ajustera ses prix en premier.
Sources
- Protos – Are US Treasuries now a better investment than rental property?
- Alliance Wealth Management – Fixed income bonds vs real estate investment
- Kakande Alex Substack – Rentals investments vs Treasury bonds
- Brevitas – Commercial real estate vs Treasury bonds
- All Property Management – Is rental property a good investment?
- Financial Samurai – Real estate or bonds?
Cet article est publié à titre informatif et éducatif. Il ne constitue en aucun cas un conseil en investissement. Faites vos propres recherches (DYOR) avant toute décision.
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